A ação renovatória, prevista na Lei nº 8.245/91, tem como finalidade a proteção do fundo de comércio, garantindo ao locatário o direito de renovar compulsoriamente o contrato de locação empresarial, desde que preenchidos os requisitos do art. 51. Trata-se de instrumento voltado à preservação do ponto comercial, elemento essencial para a manutenção da clientela e da atividade econômica do empresário.
No entanto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento, RESp 1990552-RS – Informativo 737 do STJ, de que o prazo máximo da renovação compulsória é de cinco anos, ainda que a avença locatícia originária tenha prazo superior. Isso quer dizer que, embora o locatário tenha direito à renovação pelo mesmo período do contrato anterior, esse direito encontra limite temporal no quinquênio.
O argumento central do Superior Tribunal de Justiça é que permitir renovações compulsórias acima desse período equivaleria, em alguma medida, a uma expropriação do imóvel do locador, reduzindo sua liberdade de administrar o próprio patrimônio. Como bem destacou o Ministro Raul Araújo, a imposição de prazos demasiadamente extensos poderia desestimular a celebração de contratos mais longos e comprometer a dinâmica do mercado imobiliário.
Sob a ótica prática, esse entendimento traz segurança para os locadores, ao assegurar que não serão obrigados a manter o vínculo locatício contra sua vontade por prazo superior a cinco anos. Por outro lado, cria uma limitação para os locatários que realizam investimentos de retorno a longo prazo, pois, mesmo que tenham celebrado contratos iniciais de oito ou dez anos, estarão sujeitos a renovações compulsórias limitadas ao quinquênio, o que pode gerar incertezas e custos adicionais em eventuais demandas judiciais. O que pode retirar a autonomia de vontade das partes, assim como flexibilidade, inerente as relações comerciais.
A análise crítica do tema evidencia que a fixação de um prazo rígido pode representar um excesso de cautela em favor do locador. Embora seja legítima a proteção ao direito de propriedade. Portanto, é igualmente relevante considerar o valor social do fundo de comércio, que não se restringe ao interesse individual do empresário, mas também gera empregos, tributos e movimentação econômica.
Em síntese, a jurisprudência do STJ equilibra interesses contrapostos ao fixar o limite de cinco anos, mas não se pode ignorar que tal solução, embora protetiva ao proprietário, pode fragilizar a segurança jurídica do empresário que pretende realizar investimentos de longo prazo. O debate permanece atual e revela a necessidade de reflexão sobre se o modelo vigente é o mais adequado à realidade econômica.