É possível penhorar imóvel com alienação fiduciária para quitar dívida de condomínio?

A utilização de garantia real para aquisição de imóveis é uma pratica corriqueira no país, sendo muito comum a presença de alienação fiduciária nas operações de financiamento imobiliário.

Esse instituto, em síntese, permite com que o particular, ora devedor fiduciante, adquira posse do imóvel, ressalvando que a propriedade será transferida definitivamente após o adimplemento integral junto à Instituição Financeira, denominada credora fiduciária.

Assim, caso esse imóvel seja objeto de execução em face de dívida do devedor fiduciante, o bem não poderá ser atingido, visto que o possuidor não é proprietário do bem.

Por outro lado, no caso das dívidas de condomínio, o art. 1.345 do Código Civil (1) determina que a obrigação para pagamento é do adquirente do imóvel, ressalvando que nas hipóteses de existir alienação fiduciária, redireciona a responsabilidade ao devedor fiduciante, conforme art. 27, §8º da Lei 9.514/97 (2).

Não obstante, a doutrina e a jurisprudência se dividem quanto a possibilidade do imóvel, objeto de alienação fiduciária, ser alvo de atos constritivos em processos de execuções de dívidas condominiais, visto que muitos devedores utilizam desse instituto para se esquivar do pagamento dessas obrigações.

Assim, com intuito de pacificar o entendimento, a Ministra da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), Nancy Andrighi, no julgamento do REsp 2.036.289/RS (3), realizado em abril deste ano, apresentou algumas soluções para as controvérsias:

(I) Permitir a penhora e alienação do imóvel, sendo o saldo remanescente da venda entregue ao credor fiduciário, ou seja, a Instituição Financeira;

(II) Vetar a penhora do imóvel, com base da Lei 9.514/97;

(III) Realizar a penhora do direito de aquisição do imóvel, conforme disposto no art. 835, XII do CPC (4). Nessa hipótese, é possível realizar a constrição do direito de aquisição do imóvel, contudo a expropriação do bem será efetivada após o pagamento integral das parcelas pelo devedor;

Ainda que a Relatora tenha manifestado quanto a essas três possibilidades, a 3ª Turma do STJ, entendeu que não é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de despesas condominiais do devedor fiduciante, visto que o bem integra apenas o patrimônio da Instituição Financeira.

A recente decisão gera maior segurança para as Instituições Financeiras em processos de execução envolvendo o devedor fiduciário, mas não possui força vinculante, podendo os Tribunais e Juízes adotarem posicionamento diverso que poderá ser alterado em sede de recurso ao STJ.

Por Raphael de Campos Silva.

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(1) 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios;

(2) 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

(3) 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse;

(4) STJ, REsp 2.036.289/RS, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, 20/04/2023;

(5) 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: XII – direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;