O limite das obrigações impostas por meio de contratos preliminares, e como proteger os seus interesses
Contratos preliminares, isto é, realizados anteriormente a celebração de um contrato definitivo, são meios cabíveis de se estipular obrigações futuras, ou seja, podem ser utilizados para exigir-se a observância de alguns critérios pactuados preliminarmente no momento da conclusão de fato do contrato.
Tal entendimento foi sustentado pelo STJ, que, entretanto, ressaltou que nada impede as partes de estabelecer deveres e obrigações conflitantes com àqueles previstos inicialmente, desde que de comum acordo.
A decisão firmou-se no princípio da liberdade contratual e da autonomia da vontade. Dessa forma, se é do interesse das partes a revogação, modificação ou substituição de seus acordos, assim o poderão fazer, independentemente dos contratos preliminares.
O entendimento foi firmado em sede do REsp 2.054.411/DF. No caso, constava de contrato preliminar de venda de um restaurante uma previsão específica de responsabilidade de pagamento de passivos. Entretanto, na versão definitiva do contrato a previsão foi alterada por meio das partes expressando sua vontade.
Dessa forma, havendo mudança consensual nos termos a serem seguidos, o entendimento posterior é que deve prevalecer, especialmente na hipótese de as partes terem desautorizado expressamente os termos da proposta original, conforme ocorreu no caso concreto.
A conclusão que alcança o Superior Tribunal de Justiça é de que não se pode conferir maior eficácia jurídica ao contrato preliminar que ao definitivo, ressaltando-se, assim, o caráter preparatório do contrato preliminar.
Dessa forma, o limite das obrigações impostas por meio de contratos preliminares se encontra justamente na autonomia da vontade, que pode vir a ser expressa posteriormente.
Assim, para que seus próprios interesses sejam defendidos, deve o negociante expressar-se de maneira clara em momentos posteriores de negociação quanto à continuidade de entendimentos passados ou não. Em não havendo mais sentido em alguma pré-cláusula, deve-se desautorizá-la expressamente em seu pacto definitivo, dessa forma, protegendo-se de aplicações retroativas.
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Fonte: migalhas e RECURSO ESPECIAL Nº 2054411 – DF (2022/0366878-0).
